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开元房地产信托模式

日期:2018-06-17 00:01:34 来源:

开元房地产信托模式

房地产投资信托基金是什么一种模式

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。

此前,信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。

而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头,处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少,资金短缺是一个长期状态。

而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,使其成为最佳融资方式之一。

两者结合,取得了双赢的结果。

一方面,信托业借势发展壮大,分享房地产业较高的行业利润;另一方面,房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本,并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。

自2002年开始的十四年间,房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。

据统计,2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域,房地产信托产品也正式走入投资者视线,并进入了平稳发展阶段。

因为,2003年6月,中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(央行121号文件),对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。

比如:1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。

2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。

4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。

首付款比例执行20%的规定;对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。

5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%,贷款期限最长不得超过10年。

这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。

不得不转向信托公司融资。

由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。

而自2007年3月央行首次加息,到12月央行连续加息六次,同时银监会出台了九条新规,严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款,地产企业又陷入融资困境。

房地产信托产品再次迎来发行高峰。

此后,伴随着房价的一路飙涨,房地产市场火热的房地产信托一路升温。

房地产业是一个特殊的行业,与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征,它对经济发展的带动力很强,是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。

同时它又是一个资本密集性的产业,其发展与金融业的支持密不可分,两个行业互相影响、互为依托。

同时,房地产行业还是国家宏观调控的重点领域,对其又爱又恨,可谓成也萧何败也萧何,这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

所以现在信托公司业务方向主要有几大块:一、机会性抓取一线城市住宅地产项目,特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。

二、结合资产证券化业务,适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。

办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同,而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点,是资产证券化的重要基础资产。

三、参与设立房地产并购基金。

目前中国房地产业整体景气度下行,结构性库存高企,行业内普遍存在高杠杆问题,加之竞争加剧,优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势,未来数年行业内蕴含大量并购机会。

一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金,在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。

另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作,成立跨周期并购基金。

四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。

在成熟市场,通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑,并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。

目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑,如何盘活这块存量,考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。

目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。

五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。

房地产信托具有非常市场化的定价模式,对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中,不过总体看,由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大,因而整体融资成本比较高,投资者所获得的收益率也高,信托公司所获得的报酬在2-3%,以及其他费用,整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些,具体定价根据融资方信用水平而有所不同。

房地产信托运作的几大模式1、房地产债权信托房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托,是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

根据监管部门要求,向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件:四证:国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证三...

房地产信托以后到底该怎么搞

Q:信托百佬汇记者A:中铁信托副总经理、知名信托专家陈赤Q:房地产市场监管持续升温,高压也传导至地产融资渠道。

作为资深从业者,您如何预判房地产信托的发展趋势?A:首先房地产信托将更为规范,服从国家调控房地产市场的大局;其次出于管理和防范信用风险和合规风险的考虑,近期房地产信托的增长率可能会放缓,甚至可能出现绝对额下降的局面,房地产信托的门槛也会提高。

Q:监管部门目前对房地产信托业务的监管重点包括哪些?哪些是信托公司必须回避的风险区?A:由于房地产市场在我国的特殊性,长期以来监管部门将房地产信托业务纳入敏感业务加以监测和管控,其监管的原则和逻辑具有一贯性,也就是,对房地产开发企业的贷款等债权融资,须满足房地产开发项目“四证”齐全、企业或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件;而用于缴纳土地出让价款的信托资金,应限于采取股权融资方式提供。

监管所主要禁止的,一是向不具备条件的开发商提供贷款的行为;二是形形色色的以非股权融资方式(包括所谓的“明股实债”)向开发商提供资金用于缴纳土地出让价款的行为。

Q:房地产市场风险有那么大吗?业界的判断是否过于悲观?A:由于各地对房地产市场的调控政策陆续出台且空前严厉,同时包括人民银行、银监会和证监会在内监管部门收紧了对房地产按揭贷款和开发贷款的管理,开发商面临着不小的压力,一是限购和限贷政策导致具备资格和支付能力的购房者数量大幅度减少,直接影响库存去化速度;二是限价政策缩小了开发商的盈利空间,如果是在地价高位拿地的话,可能真的会因为面粉价格超过面包而导致亏损;三是监管政策收窄了开发商融资和再融资的渠道,个别实力较弱、杠杆率过高的开发商出现资金链断裂的可能性也不是没有可能。

不过,经历了前两年快速去库存的过程,房地产企业财务状况普遍得到了改善,抵御风险的能力有所增强,房地产信托风险总体仍处于可控的状态。

Q:传统房地产信托业务模式的转型势在必行,今后房地产信托转型的方向都有哪些?信托公司怎样才能做好房地产信托业务的转型呢?A:信托业一直在探索房地产信托模式的转型升级与创新,据我所知包括:一是以基金化信托产品代替传统“一对一”的信托计划,通过组合项目分散风险;二是针对单个房地产项目开展真实的股权投资业务,与开发商共担风险,共享收益,既更加合规,又能获得更为丰厚的回报;三是与证券商合作开发以优质不动产为基础资产的公募REITs(房地产投资信托基金);四是深入开发房地产细分市场中的业务机会,例如养老地产、物流地产、产业地产、文旅地产、教育地产、医养地产等等。

在转型过程中,对于信托公司的挑战主要在于它是否具有可靠的眼光判断房地产项目的优劣和风险,是否拥有技术人员把控房地产开发过程的关键环节。

我认为信托公司应该深化对房地产行业和市场的认识和研究,通过引进和培养熟悉房地产开发各个环节的专业人才,使之与信托人员一道,共同考察项目、设计股权融资或债权融资方案,加强对项目开发销售全过程管理。

从外部环境来说,要准确评价信托支持房地产健康发展所作的贡献,要给予信托公司直接参与设立和发行REITs的机会。

求财产收益权信托融资模式

该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。

该类模式的信托,是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产,将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提,发行财产收益权转让信托,房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资,或者将受益权抵押进行债务融资。

然后,将募集的信托资金交由该类物业所有人,按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。

将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现,因此具有极为强烈资产证券化功能,也是我国迄今房地产信托所有模式中,最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。

房地产信托以后到底该怎么搞

Q:信托百佬汇记者A:中铁信托副总经理、知名信托专家陈赤Q:房地产市场监管持续升温,高压也传导至地产融资渠道。

作为资深从业者,您如何预判房地产信托的发展趋势?A:首先房地产信托将更为规范,服从国家调控房地产市场的大局;其次出于管理和防范信用风险和合规风险的考虑,近期房地产信托的增长率可能会放缓,甚至可能出现绝对额下降的局面,房地产信托的门槛也会提高。

Q:监管部门目前对房地产信托业务的监管重点包括哪些?哪些是信托公司必须回避的风险区?A:由于房地产市场在我国的特殊性,长期以来监管部门将房地产信托业务纳入敏感业务加以监测和管控,其监管的原则和逻辑具有一贯性,也就是,对房地产开发企业的贷款等债权融资,须满足房地产开发项目“四证”齐全、企业或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件;而用于缴纳土地出让价款的信托资金,应限于采取股权融资方式提供。

监管所主要禁止的,一是向不具备条件的开发商提供贷款的行为;二是形形色色的以非股权融资方式(包括所谓的“明股实债”)向开发商提供资金用于缴纳土地出让价款的行为。

Q:房地产市场风险有那么大吗?业界的判断是否过于悲观?A:由于各地对房地产市场的调控政策陆续出台且空前严厉,同时包括人民银行、银监会和证监会在内监管部门收紧了对房地产按揭贷款和开发贷款的管理,开发商面临着不小的压力,一是限购和限贷政策导致具备资格和支付能力的购房者数量大幅度减少,直接影响库存去化速度;二是限价政策缩小了开发商的盈利空间,如果是在地价高位拿地的话,可能真的会因为面粉价格超过面包而导致亏损;三是监管政策收窄了开发商融资和再融资的渠道,个别实力较弱、杠杆率过高的开发商出现资金链断裂的可能性也不是没有可能。

不过,经历了前两年快速去库存的过程,房地产企业财务状况普遍得到了改善,抵御风险的能力有所增强,房地产信托风险总体仍处于可控的状态。

Q:传统房地产信托业务模式的转型势在必行,今后房地产信托转型的方向都有哪些?信托公司怎样才能做好房地产信托业务的转型呢?A:信托业一直在探索房地产信托模式的转型升级与创新,据我所知包括:一是以基金化信托产品代替传统“一对一”的信托计划,通过组合项目分散风险;二是针对单个房地产项目开展真实的股权投资业务,与开发商共担风险,共享收益,既更加合规,又能获得更为丰厚的回报;三是与证券商合作开发以优质不动产为基础资产的公募REITs(房地产投资信托基金);四是深入开发房地产细分市场中的业务机会,例如养老地产、物流地产、产业地产、文旅地产、教育地产、医养地产等等。

在转型过程中,对于信托公司的挑战主要在于它是否具有可靠的眼光判断房地产项目的优劣和风险,是否拥有技术人员把控房地产开发过程的关键环节。

我认为信托公司应该深化对房地产行业和市场的认识和研究,通过引进和培养熟悉房地产开发各个环节的专业人才,使之与信托人员一道,共同考察项目、设计股权融资或债权融资方案,加强对项目开发销售全过程管理。

从外部环境来说,要准确评价信托支持房地产健康发展所作的贡献,要给予信托公司直接参与设立和发行REITs的机会。

房地产美国模式

REITS就是房地产投资信托,是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。

从国际范围看,REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。

REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

信托计划必须由信托公司成立,在市面上可以通过认购信托计划的形式进行投资。

~~~~房地产信托是怎样为房地产商带去利益的??!!!!!!!!!...

BT项目在建工程信托业务 绿色建筑住宅产业化BT项目信托是一个“在建工程”的信托计划有二个委托人组成,在建工程的土地属于开发商,建筑物产权属于总承包企业,建筑物没有移交前实现预售,销售收入理应归总承包企业所有,但销售收入中含有开发单位的土地资产和利润,销售收入给任何一方都不公平,只有委托信托公司管理,由信托公司按预先约定的信托合同条款进行分配,依据国务院4号文件精神,应优先支付工程款、捐赠款和国家税费。

为了公平公正进行分配,因此绿色建筑住宅产业化BT项目必须委托信托公司管理,在建工程信托管理不同于一般固定资产静态管理,它属于动态管理。

销售收入按信托合同进行以下分配。

匹配总承包项目建设资金的来源这些资金不是信托公司募集的,而是扶助公益基金会、上海公司及总承包企业将企业自有资金自愿长期委托信托公司通过绿色建筑产业化BT信托管理模式进行理财,专项用于业主工程款支付保函兑现,促进绿色建筑产业化的发展,专供住宅产业化生产用的流动资金。

BT项目信托资金的管理流程:信托资金长期处于信托公司封闭的内循环信托管理之中,资金不外流,风险可控,促进了绿色建筑住宅业化经济的健康发展。

4、信托资金推行内部结算,“举债不用还债”对冲式创新机制:信托资金兑现建筑工程生产资金,由销售收入来清偿,创建了举债不用讨债,主动清偿、动态管理的新方式,开创了风险可控安全管理形式。

高收益又能确保资金安全,将吸收金融机构的闲置资金共同参与旧城区改建。

金融机构、社保基金、保险资金等社会闲置资金常年委托信托公司理财,由信托公司匹配绿色建筑产业化项目,资金周转一次收益10%,一年至少周转一次,周转次数越多受益越高,收益全部归委托人所有,比存银行更安全效益更高。

信托公司只是匹配绿色建设项目接受理财资金,首次10%收益提前兑现。

由于采用先进的住宅产业建筑体系,三至六个月,结构封顶即能实现预售,销售资金到位,资金信托即可兑现。

绿色建筑住宅产业化系统必须匹配购房补贴的机制,才能提高居民购房支付能力、减轻支付负担,使大多数居民都能买得起合理住房,最终实现了,住房造得快、卖得快、资金周转快,成倍产生收益格局。

信托公司使受托理财资金周转快,必须要有大量项目储备。

目前每月已有1000万平方米以上的合作项目作储备,信托公司应根据项目的具体计划,接受资金理财。

国家计划到2015年完成10亿平方米绿色建筑产业化项目,信托管理规模将达到10万个亿人民币,信托公司开展信托管理业务,将成为具有核心竞争力的专业化金融机构。

其实任何金融机构是不可取代的。

BT模式转变房地产发展方式的意义1、投融资方式转变:取得房地产开发权的土地持有人(简称开发单位)从合资、投资、融资等筹集建设资金方式转变为用项目开发权合作。

只要按房地产开发程序操办,不需要投融资即能获得项目预期开发利润。

合作方出资、出技术,却不可能分享项目开发利润。

资金持有人只是收取资金信托收益、住宅产业化运营人收取加快资金周转速度所产生的收益,投入资金、技术、商业运营收入与开发项目权益完全剥离。

2、实现利润方式改变:开发单位分享核定利润,按前期投入成本加上按钢筋混凝土技术造价、毛胚房标准和当地成交价测算的净利润作为开发单位应收回的项目核定收益,列入住宅产业化投资成本。

只要住宅产业化BT项目合作成立,实现销售就能帮助开发企业收回前期成本与核定净利润,投入建安成本高、低与开发单位利润剥离。

3、支付工程款方式改变:BT项目建设标准由开发企业确定,建设资金由承建单位投入,高进高出、低进低出,由消费者承担、由担保公司担保、信托公司清偿与开发单位直接付款剥离。

4、住房供应结构调整:从商品房转变成安居房供给,住宅产业化把加快建设速度所创造的效益和免征的税费,捐赠给现代住房养老信托基金会,捐赠资金列入投资成本与开发单位净利润剥离。

基金会逐年返回给补贴给购房者,提高购房支付能力,减轻居民购房支付负担,无影中把商品房开发转变为安居工程建设稳妥推进住房供应结构调整。

5、评估投资风险方式转变:核定住宅产业化的投资成本价是由二部分组成,一部分是开发单位应回收的前期投入成本与项目利润,另部分是住宅产业化建安成本和捐赠款组成。

审核投资风险是根据当地大多数居民支付负担是否与住宅产业化投资成本价的50%相匹配为依据,与当时、当地商品房市场价剥离。

( 20年累计补贴相当房价的50%)

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